Immobilien- und Hausverwaltung – Marktübersicht DACH 2026

Aktualisiert: 15.05.2026

Immobilien- und Hausverwaltungssoftware deckt die kaufmännische und technische Verwaltung von Miet-, WEG- und Gewerbeobjekten ab: Mieterkonten, Nebenkostenabrechnung, WEG-Buchhaltung, Instandhaltung, Mieterkommunikation und Reporting. Im DACH-Raum konkurrieren rund 30 ernstzunehmende Anbieter, dominiert von Aareon Group als ERP-Plattform der großen Wohnungsunternehmen. Charakteristika: hohe Wechselkosten, fragmentierter SMB-Markt, laufende Konsolidierung durch Private Equity.

Marktdefinition

Die Kategorie umfasst zwei verwandte, technisch aber unterschiedliche Software-Segmente. ERP-Systeme für die Wohnungswirtschaft (Aareon Wodis, SAP RE/FX über PROMOS, Haufe wowinex, DOMUS 4000, iX-Haus) bedienen kommunale Wohnungsunternehmen, Genossenschaften und große gewerbliche Bestandshalter. Funktionsumfang: doppelte Buchhaltung nach HGB, Heiz- und Betriebskostenabrechnung nach BetrKV/HeizkostenV, Mahnwesen, Instandhaltungsplanung, integriertes Anlagevermögen.

Hausverwalter-Software für kleine und mittlere Verwaltungen (Immoware24, hellohousing, immocloud, Domus Navi, K-ZWO Immobilienverwaltungssoftware, Haufe PowerHaus) deckt typischerweise 50 bis 5.000 verwaltete Einheiten ab und ist häufig cloud-basiert. Schwerpunkt liegt auf WEG-Buchhaltung, Mietverwaltung und Eigentümerportalen.

Ergänzend existieren spezialisierte PropTech-Module für Mieterkommunikation (casavi, Immomio, etg24), Schadenmanagement (FIO, Facilioo) und Vermarktung (EverReal). Diese binden sich über offene Schnittstellen wie Aareon Connect an die ERP-Kernsysteme an.

Marktspezifika und regulatorische Treiber

Der deutsche Markt ist durch das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in der Fassung von 2020 geprägt: Verwalterzertifikat, neue Beschluss-Sammlung, Online-Eigentümerversammlungen. Software muss WEG-Buchhaltung mit getrennten Rücklagen, Einzelwirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen abbilden.

Ab 2025 gilt in Deutschland die E-Rechnungspflicht im B2B (Wachstumschancengesetz). Hausverwaltungen müssen XRechnung/ZUGFeRD empfangen und ab 2027/2028 versenden können. Das CO2-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) seit 2023 verlangt die anteilige Umlage der CO2-Kosten zwischen Vermieter und Mieter — abhängig von der energetischen Qualität des Gebäudes. Beides erzwingt Software-Updates bei kleineren Anbietern.

Die GoBD definieren Anforderungen an digitale Buchführung, Unveränderbarkeit und Aufbewahrung. In Österreich gilt zusätzlich die Maklerverordnung, in der Schweiz die kantonal unterschiedliche Mietrechtsregulierung.

Anbieter im DACH-Markt

Anbieter	Produkt	Eigentümer	Hauptsitz	Kunden (ca.)	Markteintritt
Aareon Group	Wodis Yuneo, Wodis Sigma, GES	TPG / CDPQ (Mehrheit), Advent (Minderheit)	Mainz	~3.500	1957
casavi	casavi Plattform	k.A. (PE-backed)	München	~1.500 Verwaltungen	2015
CREM SOLUTIONS	iX-Haus	Nemetschek Group	Ratingen	k.A.	1992
DOMUS Software	DOMUS 4000, DOMUS Navi	inhabergeführt	Ottobrunn	k.A.	1981
GAP Group	immotion, BK01	inhabergeführt	Kornwestheim	k.A.	1988
GARAIO REM	GARAIO REM	inhabergeführt	Bern (CH)	k.A.	1994
Haufe Real Estate	Haufe PowerHaus, axera	Haufe Group	Freiburg	k.A.	k.A.
hellohousing	hellohousing	inhabergeführt	Berlin	k.A.	2017
immocloud	immocloud	inhabergeführt	Köln	k.A.	2018
Immoware24	Immoware24	inhabergeführt	Halle (Saale)	~3.500 Verwaltungen	2009
K-ZWO	K-ZWO Immobilienverwaltungssoftware	k.A.	k.A.	k.A.	k.A.
PROMOS consult	easysquare, SAP RE/FX-Branchenlösung	inhabergeführt	Berlin	k.A.	1998

Detail-Beschreibungen

Aareon Group ist mit Abstand die größte ERP-Plattform für die Wohnungswirtschaft im deutschsprachigen Raum. Kernprodukte sind Wodis (Mainframe-/Server-ERP, ursprünglich von Techem IT Services übernommen), Blue Eagle und das neuere Cloud-ERP Wodis Yuneo. Im Sommer 2024 verkauften Aareal Bank und Advent International das Unternehmen für einen Enterprise Value von rund 3,9 Mrd. Euro an TPG und CDPQ; Advent blieb mit Minderheit beteiligt. Die offene Schnittstelle Aareon Connect bindet Drittanbieter wie casavi, Immomio und Plentific an.

CREM SOLUTIONS mit dem Produkt iX-Haus zielt auf gewerbliche Immobilienverwaltung und Asset Management. Modularer Aufbau, integrierte technische Verwaltung, SAP-Schnittstelle. Seit der Übernahme durch die Nemetschek SE 2021 Teil des AEC-Konzerns aus München.

DOMUS Software aus Ottobrunn bedient seit 1981 mittelgroße und große Verwaltungen mit DOMUS 4000 (lokal) und DOMUS Navi (Cloud). Eigentümergeführt, klassischer Mittelstand. Stärke: Heiz- und Betriebskostenabrechnung, gewerbliche Vermietung.

Haufe Real Estate entstand aus den Marken wowinex und PowerHaus. Nach dem Verkauf der spezialisierten Haufe-Lexware Real Estate AG an Aareon 2024 betreibt Haufe weiterhin Software für Klein- und Kleinstverwaltungen, ergänzt um Content- und Fortbildungsangebote.

Immoware24 aus Halle ist einer der größten Cloud-Anbieter für Verwaltungen mit bis zu mehreren tausend Einheiten. Browser-basiert, Mieter- und Eigentümerportal, mobile App. Eigentümergeführt, häufiger Testsieger in Vergleichsportalen.

casavi aus München ist Marktführer bei der digitalen Mieterkommunikation in DACH und integriert sich tief in Aareon-, DOMUS- und Haufe-Systeme. Über 130.000 angebundene Gebäude und 2,7 Mio. Nutzungseinheiten.

PROMOS consult ist das führende Beratungs- und Systemhaus für SAP-basierte Immobilienlösungen in Deutschland. Produkt easysquare ergänzt SAP RE/FX um Mieterkommunikation und mobile Apps. Zielgruppe: SAP-Kunden in der Wohnungs- und Gewerbeimmobilienwirtschaft.

GARAIO REM ist seit 1994 der dominierende ERP-Anbieter für die Schweizer Immobilienwirtschaft. Webbasiert, fokussiert auf große Verwaltungen und institutionelle Eigentümer.

GAP Group aus Kornwestheim deckt mit immotion klassische Hausverwaltung ab und betreibt das in der Branche verbreitete Zahlungssystem BK01 für die elektronische Anbindung an Banken.

K-ZWO Immobilienverwaltungssoftware ist eine in DACH etablierte Lösung für mittelständische Verwaltungen. Details siehe Vollprofil.

hellohousing und immocloud sind die zwei sichtbarsten Berlin/Köln-Startups im Cloud-Segment für kleinere private Vermieter und WEG-Verwaltungen mit unter 500 Einheiten. Preis-Einstieg unter 1 Euro pro Einheit/Monat.

M&A-Historie der Kategorie

Jahr	Akquisiteur	Übernahme	Geschätzter Wert
1998	Aareon Group	Techem IT Services GmbH (Spartentausch gegen bautec Energiemanagement)	k.A.
1998	Techem	bautec Energiemanagement GmbH (von Aareon)	k.A.
2020	Advent International	Aareon (30 % Anteil von Aareal Bank)	ca. 260 Mio. €
2021	Nemetschek SE	CREM SOLUTIONS	k.A.
2023	Aareon	Various Bolt-ons (u.a. Pinestack, MietBuddy)	k.A.
2024	Aareon	Haufe-Lexware Real Estate AG (HLRE)	nicht öffentlich
2024	TPG / CDPQ	Aareon Group (Mehrheit von Aareal/Advent)	ca. 3,9 Mrd. € (EV)

Prominente Investoren in dieser Kategorie

Advent International — Minderheitsbeteiligung an Aareon nach Verkauf 2024
TPG — Mehrheit an Aareon (Q4 2024, gemeinsam mit CDPQ)
CDPQ (Caisse de dépôt et placement du Québec) — Co-Investor an Aareon
PSG Equity — Investor in casavi
Nemetschek SE — strategischer Eigentümer von CREM SOLUTIONS

Häufig gestellte Fragen

Was unterscheidet Wohnungswirtschafts-ERP von Hausverwalter-Software? ERP-Systeme wie Wodis oder iX-Haus bilden Bilanz, GuV und Anlagevermögen ab und richten sich an Wohnungsunternehmen mit eigener Buchhaltung. Hausverwalter-Software ist auf WEG-Buchhaltung mit Einzel- und Gesamtwirtschaftsplänen optimiert und bedient externe Verwalter.

Welche Software ist Marktführer in DACH? Nach verwalteten Einheiten ist Aareon klar die Nummer 1, gefolgt von SAP RE/FX (über PROMOS-Implementierungen) und Haufe wowinex bei Großkunden. Im SMB-Segment führen Immoware24, Domus und Haufe PowerHaus.

Wie wirkt sich die E-Rechnungspflicht ab 2025 aus? Alle B2B-Rechnungen müssen ab 1.1.2025 elektronisch empfangen werden können. Aktive Ausstellung wird gestaffelt bis 2028 verpflichtend. Verwaltungssoftware muss XRechnung und ZUGFeRD verarbeiten — größere Anbieter haben das umgesetzt, mehrere kleine nicht.

Wer hat Aareon übernommen? TPG Capital gemeinsam mit CDPQ kauften im Q3/Q4 2024 die Mehrheit für rund 3,9 Mrd. Euro Enterprise Value. Advent International blieb Minderheits-Gesellschafter.

Welche Cloud-Anbieter gibt es? Reine Cloud-Lösungen: Immoware24, hellohousing, immocloud, casavi, Wodis Yuneo (Aareon), Haufe axera. Lokal/Hybrid: DOMUS 4000, iX-Haus (mit Cloud-Variante), GARAIO REM (CH, webbasiert).

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